近年来，市城投集团承接了我市多个棚改项目，房地产开发业务逐年增多，置业公司作为城投集团房地产板块的中坚力量，经过多年的实践摸索，总结出了房产开发各阶段涉税情况，切实达到规范纳税行为、防范涉税风险的目的。
第一阶段：办理征地手续。此阶段需要缴纳的税种有：契税、印花税、土地使用税。
1.契税：税率3%-5%（根据拍卖土地成交价当期完成纳税申报）
2.印花税：税率0.05%（按照产权转移书据税目当期完成纳税申报）
3.土地使用税：税率0.6-30元/平方米/年（按照当地税务局划分的土地等级确定税率按年计算，按季纳税）
备注：开始缴纳城镇土地使用税的时间：合同有约定的，按交付土地时间的次月起，合同没有约定的，则为合同签订的次月起。房屋建成交付业主后，次月起停止缴纳对应的城镇土地使用税。
第二阶段：房地产开发。此阶段需要缴纳的税种有：印花税、土地使用税、企业所得税。
1.印花税：税率0.05%（根据财税[2018]50号文件规定，自2018年5月1日起，对资金账簿印花税率0.05%减半征收，对其他账簿按件贴花五元免征印花税，每月签订的应税合同也应缴纳相应税目的印花税）
备注：公司相关部门在签订各项经济合同时，应在合同中尽量明确含税金额与不含税金额，印花税可按合同中的不含税金额为计税依据缴纳税款，以达到节约纳税的目的。另外，合同中应尽量明确对方应提供何种税率的增值税专用发票，尽量采用见票付款的结算方式对公司也非常有利。
2.土地使用税：税率0.6-30元/平方米/年（按年计算，按季纳税）
3.企业所得税：税率25%（按季预缴，按年汇算清缴）
第三阶段：房地产预售。此阶段需要缴纳的税种有：预缴增值税及附税、预缴土地增值税、土地使用税、房产税、企业所得税等。
1.预缴增值税及附税：预征率3%（预收款÷（1 适用税率或征收率）×3%）
备注：业主交的定金不能退，应列入预收款预缴增值税；业主交的订金、诚意金等可以退，不预缴增值税。
2.预缴土地增值税：预征率1-3%（按陕西省地方税务局公告2016年第1号 规定房地产类型计算预缴土地增值税）
3.土地使用税：税率0.6-30元/平方米/年（按年计算，按季纳税）
4.房产税：税率1.2%（自用房屋从价计税：房产原值×（1-扣除比例）×1.2%）
5.企业所得税：税率25%（项目未结转收入成本前，企业在所得税申报时应按预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税）
第四阶段：完工交房。此阶段需要缴纳的税种有：增值税及附税、土地增值税、土地使用税、房产税、企业所得税等。
1.增值税：征收率5%、税率9%（简易计税5%，一般计税9%，即：应交增值税=（含税销售额-允许扣除的土地价款）÷（1 9%）×9%-进项税-已预缴税款）
备注：分期结转收入时应按可售面积占比扣除土地价款，已清算的项目不再预缴增值税。
2.土地增值税：税率30-60%（根据财政部[1995]6号土地增值税暂行条例实施细则进行清算）
3.土地使用税：税率0.6-30元/平方米/年（按年计算，按季纳税）
备注：相关部门应及时将当月交房的信息传递给财务部门，以便于财务部门及时终止对应增值税及土地使用税等税费的缴纳。
4.企业所得税：税率25%（根据国税发[2009]31号文件规定，企业应在开发产品完工后进行企业所得税清算）
备注：企业所得税清算所指开发产品完工的标准是满足以下三个条件之一：一、开发产品竣工备案；二、开发产品已投入使用；三、开发产品已取得初始产权证明。
以上四个阶段为房地产开发的一般过程，各阶段所缴纳的税种也不尽相同。各项目公司需掌握不同开发阶段应缴纳的税种及计算方法，实时关注最新税收政策，做到统筹纳税，确保开发项目财务工作顺利开展，为推动集团高质量发展做贡献。
